VUOSIKERTOMUS 2025
A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Sisältö 4 A-Kruunu lyhyesti • Tunnusluvut • Kiinteistöhallinto • Rakennuttaminen • Kehityshankkeet •Arvot 6 Toimitusjohtajan katsaus 10 Toimintavuoden tärkeimmät tapahtumat 18 Hallituksen toimintakertomus 30 Tilinpäätöstiedot 30 Toimintakertomus vuodelta 2025 41 Tuloslaskelma ja tase 44 Liitetiedot 31.12.2025 55 Tilinpäätöksen allekirjoitukset 55 Tilinpäätösmerkintä 49 Yritysvastuu Kannen kuva: Tampereen Reuharinviitta 2 ja 4 2
3 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
4 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 A-Kruunu lyhyesti A-Kruunu on valtion omistama erityistehtäväyhtiö, jonka tehtävänä on rakennuttaa kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Tavoitteena on, että yhtiö rakennuttaa vuosittain noin 400 asuntoa ottaen kuitenkin huomioon suhdannetilanteen ja kohteiden toteutettavuuden. Rakennutettavista asunnoista pääosa on Helsingin seudulla ja muut muilla suurimmilla kasvuseuduilla. Rakennuttamisen perusteena on kohtuuhintaisten asuntojen merkittävä ja pitkäaikainen tarve ja yleinen kysyntä seudulla ja asuinalueella sekä kohteen hyvä sijainti yhdyskuntarakenteessa. Yhtiö on edelläkävijä asuntorakentamisen ja asumisen ratkaisujen kehittämisessä. Tavoitteena on olla lähes hiilineutraali oman toiminnan hiilipäästöjen osalta ja vähentää arvoketjun päästöjä tavoitteellisesti. Lisäksi tavoitteena on, että puukerrostalojen osuus tuotannossa on noin 20 %. Vuokra-asuntojen asukasvalinnassa toteutetaan hyviä asukasvalintaperiaatteita osoittaen asunnot kohtuuhintaista vuokra-asuntoa eniten tarvitseville ja samalla huolehtien vuokratalojen monipuolisesta asukasrakenteesta. A-Kruunu toteuttaa omistajapoliittisessa periaatepäätöksessä asetettuja vastuullisuustavoitteita. Yhtiö toiminnassa toteutetaan asukashallintoa. TUNNUSLUVUT 31.12.2025 Liikevaihto milj. € 35,2 Tase milj. € 755,7 Henkilöstö 36 Valmiit asunnot kpl 3 489 Rakenteilla olevat asunnot kpl 474 Rakennussuunnittelussa as. kpl n. 1 000
5 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Arvot Ketteryys Vastuullisuus Taloudellisuus Asukastyytyväisyys Kiinteistöhallinto Asuntojen taloudellinen käyttöaste oli kertomusvuonna 98,78 % (99,03 %) ja vaihtuvuus 24,82 % (24,86 %). Kiinteistöjen ylläpito ja asuntojen vuokraus saivat erinomaiset arvosanat vuoden 2025 asiakastyytyväisyystutkimuksessa. Vastausten keskiarvo oli 3,91/5 (3,81/1-5). Nettosuositusindeksi (NPS) oli 47 (40). Asuntokannan ylläpidossa painotetaan elinkaarikestävyyttä, energiatehokkuutta ja asiakastyytyväisyyttä. Korjausvelkaa vältetään ammattitaitoisella kunnossapidolla ja kiinteistöjen kunnon seurannalla. Rakennuttaminen Vuonna 2025 A-Kruunulle valmistui 426 asuntoa ja aloitettiin 190 asuntoa ja aloitettiin 190 asunnon tuotanto. Rakenteilla vuoden lopussa oli noin 500 asuntoa. A-Kruunun kiinteistöt ovat uusia ja energiatehokkaita. A-Kruunun rakennuttamisen perusteena on kohtuuhintaisten asuntojen merkittävä ja pitkäaikainen tarve seudulla. Kohteiden valinnassa otetaan aina huomioon kohteen hyvä sijainti yhdyskuntarakenteessa julkisten liikenneyhteyksien varrella. Rakennuttamisessa korostuu tehokas tontinhankinta, laadukas suunnittelu, elinkaarikestävyys ja ammattitaitoinen projektihallinta sekä valvonta. Käynnissä olevat kehityshankkeet Kehityshankkeet esitellään hallituksen toimintakertomuksessa sivulla 24.
6 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Toimitusjohtajan katsaus Muutosten vuosi uudisti toimintaa A-Kruunun vuotta 2025 kuvastaa parhaiten sana muutos. Olimme monen asian suhteen uuden edessä. Yhtiön alusta asti rakentanut toimitusjohtaja eläköityi, ja vuokra-asumisen markkinatilanne muuttui rajusti sekä asuntotarjonnan runsauden että asukkaiden taloudellisten toimintaedellytysten osalta. Muutokset haastoivat toimintaamme, mutta ohjasivat organisaatiomme uudistumaan. Saatoimme vuoden päätteeksi todeta toimintavuoden olleen kovan työn täyteinen, mutta onnistunut monella mittarilla mitattuna. Käyttöaste saatiin pidettyä hyvällä tasolla Asumistukileikkaukset ovat ohjanneet asukkaita etsimään edullisempia asuntoja. Muutkin sosiaalitukien leikkaukset, elinkustannusten nousu ja työttömyyden kasvu ovat nekin osaltaan vaikuttaneet siihen, että asukkaiden maksukyky on heikentynyt. Yhtiön vuokrasaatavat lisääntyivät vuoden aikana. A-Kruunu tuottaa laadukkaita asuntoja. Asuntomme ovat keskikooltaan suurempia kuin vapaarahoitteiset asunnot. Tästä syystä huoneiston kokonaisvuokra saattaa muodostua suuremmaksi kuin vastaavassa huoneistossa vapaarahoitteisessa asuntokannassa. Se vaikeuttaa kotiemme vuokrausta, mihin tuo haastetta myös valtion tukeman asuntotuotannon tulorajat. Omakustannusperiaatteella määräytyviä vuokria ei myöskään pystytä laskemaan suhdanteiden mukaan. Markkinatilanne oli siis vuokrauksen osalta haasteellinen, mutta toimintoja tehostamalla käyttöaste saatiin pidettyä hyvällä tasolla, 98,7 %:ssa. Toimintaa tehostettiin myös organisatorisella muutoksella. Kevään aikana vuokraus- ja kiinteistöpalvelut eriytettiin omiksi yksiköikseen. Asumisneuvonta käynnistettiin Asukkaiden vuokranmaksuvaikeudet ja elämänhallinnalliset ongelmat ovat lisääntyneet. Olemme reagoineet muutokseen käynnistämällä oman asumisneuvonnan ohjaamaan asukkaita niin taloudellisissa kuin asumisen neuvontaan liittyvissä asioissa. Lisäksi käynnistimme toimintavuonna pilottiyhteistyön Espoossa. Myös kunnissa on tunnistettu asukkaiden elämänhallinnassa tapahtuneet muutokset. Uudet vuokrakohteet harkitaan tarkasti Positiivisena muutoksena toimintamme kannalta voidaan todeta uudistuotantoon liittyvien tarjousten lisääntyminen. Olemme saaneet yksittäiseen hankkeeseen jopa toistakymmentä tarjousta, kun muutama vuosi sitten kilpailutus saattoi jäädä täysin vaille tarjouksia. Vaikka suhdannetilanne antaisi edellytyksiä toteuttaa valtion tukemaa tuotantoa, rakentamisen hinta on edelleen korkea. Asukkaiden maksukyky huomioiden joudumme analysoimaan tarkasti aloitusten kannattavuuden. Tärkeimpinä tekijöinä ovat vuokrataso ja kohteen sijainti erityisesti julkisen liikenteen varrella.
7 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
8 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Uudiskohteiden vuokratasoon on viime vuosina merkittävästi vaikuttanut sekin, että käynnistysavustuksia ei enää myönnetä. Myös lainojen omavastuukorko on nostettu 1,7 %:sta 2,3 %:iin. Laadukkaita hankkeita rakenteilla Käynnistimme toimintavuoden aikana 190 asunnon rakennuttamisen. Vuonna 2025 rakennutimme ensimmäisen kohteemme Turkuun. Veturikatu 1 ja 3:n kohde Logomon uudella asuinalueella rautatieaseman yhteydessä on juuri sellaista tuotantoa, jota pyrimme toteuttamaan: laadukasta asuntosuunnittelua ja arkkitehtuuria erinomaisella sijainnilla kaupunkikeskuksen palveluiden äärellä. Nostan esiin myös Helsingin Vuosaaren Vihreistä Vihreimmän -hankkeen osoitteessa Ensi parvi 3 ja 5, johon liittyy olennaisesti asumisen kehittäminen tutkimuksen avulla. A-Kruunun yhtenä erityistehtävänä on kehittää suomalaista asumista. Ensi Parveen rakenteilla olevassa kohteessa on kyse kokonaisuudesta, joka tulee edustamaan ihan uudenlaista kerrostalopihamaisemaa. Tavoitteena on piha, jossa luonto ja ihmiset tutkimuksella vahvistettuun tietoon perustuen voivat hyvin. Uudenlaista piharakentamista toteutetaan myös kasvisiirteiden avulla. Helsingin yliopisto on mukana hankkeessa tutkimuspanoksellaan. Mäkimattila loi pohjan yhtiön luotettavuudelle Toimintavuoden kesällä tapahtui erittäin suuri muutos A-Kruunun organisaatiossa, kun yhtiön toiminnan kasvattamisessa merkittävän panoksen tehnyt toimitusjohtaja Jari Mäkimattila siirtyi eläkkeelle. Mäkimattilan johdolla A-Kruunusta tuli luotettu ja arvostettu yhteistyökumppani sekä asukkaille turvallinen vuokranantaja. Yhtiön hyvä maine on kantanut hedelmää myös siten, että yhtiö on koettu houkuttelevana työnantajana. A-Kruunussa aloitti toimintavuoden aikana viisi uutta työntekijää. Loppuvuonna käynnistettiin myös uuden toimitusjohtajan etsiminen. Yhtiön hallitus nimitti tammikuussa 2026 uudeksi toimitusjohtajaksi arkkitehti Katariina Haighin 1.5.2026 alkaen. Henkilöstö arvostaa työnantajaansa Henkilöstölle toimintavuosi on ollut työntäyteinen. Suuret muutokset lisäsivät yhteen hiileen puhaltamisen tunnetta, ja ohjasivat organisaatiotamme keskustelevaan kulttuuriin. Henkilöstö kokee tekevänsä A-Kruunussa tärkeää työtä ihmisten perustarpeiden tyydyttämiseksi. Henkilöstötyytyväisyyskyselyssä viihtyvyyttä mittaavaan kysymykseen annettujen arvosanojen keskiarvo oli 8,3/10. Henkilöstömme ansaitseekin todella suuren kiitoksen tekemästään työstä haasteellisena toimintavuonna. Suuri kiitos kuuluu myös hallitukselle ja erityisesti sen puheenjohtajalle, joka on sitoutumisellaan auttanut yhtiötä ja henkilöstöä navigoimaan eteenpäin vaikeissa olosuhteissa muutosten keskellä. Kiitos myös kaikille yhteistyökumppaneille hyvästä yhteistyöstä toimintavuoden aikana sekä aktiivisille asukkaille, jotka ovat omalla panoksellaan vaikuttaneet merkittävästi asumisen viihtyvyyden lisäämiseen taloissamme. Tarja Lappalainen-Liipo va. toimitusjohtaja
9 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
10 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Tärkeimmät tapahtumat 20 25
11 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 2.1.2025 Kuopion Opistokuja 8:ssa käynnistyi 52 asunnon uudiskohde, jossa käytetään vähähiilistä betonia perustuksissa, kellariholvissa ja väestönsuojissa. Ko. betonin ilmastoa lämmittävä vaikutus on 15 – 30 prosenttia tavallista betonia pienempi. KVR-urakoitsijana kohteessa on Skanska Talonrakennus Oy:n. Kohde valmistuu kesällä 2026. 15.1.2025 Helsingin Vuosaareen Ensi Parvi 3 ja 5:ssä käynnistyi Vihreistä Vihrein Vuosaari -hanke. Korttelikokonaisuuteen valmistuu 236 asuntoa, joista A-Kruunun omistukseen tulee 121 vuokra-asuntoa. Arkkitehtonisesti näyttävä kohde tulee edustamaan myös uudenlaista kerrostalopihamaisemaa. Piharakentamista toteutetaan myös kasvisiirteiden avulla. Työmaan alta on muun muassa siirretty kasveja ja puita ns. kasvihotelliin, josta ne siirretään takaisin tontille. Tavoitteena on luoda piha, jossa luonto ja ihmiset tutkimuksella vahvistettuun tietoon perustuen voivat hyvin. Helsingin yliopisto on mukana hankkeessa tutkien katoille istutettavaa kasvillisuutta. Hankkeen kehittäjänä ja KVR-urakoitsijana toimii Arkta Reponen Oy. A-Kruunun kohde valmistuu keväällä 2027. 9.4.2025 A-Kruunu osallistui Green Building Council Finland ja KIRA-kasvuohjelman innovaatiohaasteeseen, jolla haettiin luonnon monimuotoisuutta lisääviä konkreettisia ratkaisuja rakennusten pihoille ja parkkipaikoille. Yhtiö etsi haasteen kautta ratkaisuja, jotka toimivat erityyppisillä pysäköintialueilla. Haaste tuotti yhteensä 12 ehdotusta, joiden ratkaisut vaihtelivat nurmikivistä, viherkatoksista ja -seinistä pörriäisparkkeihin ja monimuotoisiin istutusratkaisuihin. Voittajaksi valikoitui Parkly&Innogreen-yhteistyö. Haasteen tulosten pohjalta on siirrytty ratkaisujen jatkokehittämisen vaiheeseen, ja arvioidaan niiden soveltavuutta laajempaan käyttöön eri kiinteistöissä. TAMPEREEN PESUKATU 14 JA 24
Tärkeimmät tapahtumat 20 25 TAMPEREEN SUORANNANKATU 18 12 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
13 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 29.4.2025 Tampereelle Potkurinkatu 5:een valmistui 39 asuntoa. Vetovoimatekijöinä kohteessa olivat erinomaiset yhteydet ja järviluonnon läheisyys. Pääurakoitsijana kohteessa toimi Skanska Talonrakennus Oy. 2.5.2025 Tampereelle Suorannankatu 18:aan valmistui 25 asuntoa erinomaisten kulkuyhteyksien, palveluiden ja ulkoilumahdollisuuksien äärelle. Taloon toteutettiin kesäaikaista asumista helpottava ikkunaratkaisu, joka estää asuntojen ylilämpenemisen. Pääurakoitsijana hankkeessa toimi Arkta Rakennus Oy. Kohteelle myönnettiin maaliskuussa 2026 Varke-neliöt -tunnustuspalkinto. 28.5.2025 Lahden Teräsmuorin raitti 3:een valmistui 38 asuntoa keskustan tuntumaan Vahva-Jussin suositulle asuinalueelle. KVR-urakoitsijana toimi Hartela Etelä-Suomi Oy. 9.6.2025 Tampereelle Niemenrannan Puistokatu 5:ssä käynnistyi 44 asunnon rakennuttaminen. KVR-urakoitsijana raitiovainureitin varrelle nousevassa kohteessa on YIT. 23.6.2025 Toimitusjohtaja Jari Mäkimattilan jäätyä eläkkeelle yhtiön hallitus nimitti väliaikaiseksi toimitusjohtajaksi A-Kruunu Oy:n talousjohtaja Tarja Lappalainen-Liipon 1.7.2025 alkaen.
Tärkeimmät tapahtumat 20 25 LAHDEN TERÄSMUORIN RAITTI 3 14 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
15 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 30.6.2025 Jyväskylän keskustaan Vapaudenkatu 61:een käynnistettiin 61 asunnon rakennuttaminen. KVR-urakoitsijana toimii YIT. Kohde valmistuu vuoden 2026 lopulla. 1.7.2025 Tampereen Raholanharjulle Pesukatu 24:ään valmistui asuntojakaumaltaan monipuolinen vuokratalokohde. Talon vetovoimatekijöiksi nousivat hyvät kulkuyhteydet sekä alueen rauhallisuus ja luonnonläheisyys. KVR-urakoitsijana toimi Arkta Rakennus Oy. 1.7.2026 Tampereen Niemenrantaan Reuharinviitta 2 ja 4:ään valmistui 46 asuntoa. Kohteen vetovoimatekijöinä olivat ratikan ja Näsijärven läheisyys. KVR-urakoitsijana toimi YIT. 28.8.2025 Tampereen Hiedanrantaan Kuivaamonkatu 3:een käynnistyi 38 asunnon rakennuttaminen. Taloon on suunniteltu pilarilaatta-runkorakenne, joka vähentää betonin määrää, ja pienentää rakennuksen hiilijalanjälkeä. KVR-urakoitsijana toimii NCC. Kohde valmistuu talvella 2026-2027. 1.9.2025 Hyvinkään Uraniankatu 28:aan valmistui 43 asuntoa. KVR-urakoitsijana toimi Hartela Etelä-Suomi Oy, joka vastasi myös rakennuslupa- ja toteutusvaiheen suunnittelusta. Hangonsillan toisen vaiheen asemakaava on laadittu kumppanuusmenettelyllä. Kaavoitus- ja toteuttajakumppanit valittiin kilpailun kautta vuonna 2021.
16 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Tärkeimmät tapahtumat 20 25
17 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 22.9.2025 Syyskuussa vietettiin A-Kruunun ensimmäisen Turun hankkeen, Veturikatu 1 ja 3:n harjannostajaisia. Kohteeseen on valmistumassa 76 asuntoa keskeiselle paikalle kaupunkirakennetta, rautatieaseman välittömään läheisyyteen. Hankkeen KVR-urakoitsijana toimi YIT Housing Oy. Kohde valmistui 1.2.2026. 27.10.2025 Helsingin Kruunuvuorenrantaan Pojamankatu 6:een käynnistyi 47 asunnon rakennuttaminen. Rakentamisessa hyödynnetään tahtituotantoa ja esivalmisteltuja ratkaisuja, kuten superlaattoja ja kylpyhuone-elementtejä, mikä nopeuttaa rakentamista. KVR-urakoitsijana toimii Hartela. Kohde valmistuu tammikuussa 2027. 8.12.2025 Syys-lokakuussa toteutetun asukastyytyväisyystutkimuksen tulokset julkaistiin. NPS-luku nousi edellisvuodesta. Kaikkien talojen NPS-luvuksi tuli 47 (40) ja kaikkien kysymysten keskiarvoksi 3,9/5. 15.12.2025 A-Kruunu lähti mukaan #KIRAriskDD-menetelmän testaamiseen. Menetelmän tavoitteena on vähentää rakennushankkeiden haitallisia vaikutuksia ihmisiin ja luontoon koko arvoketjussa. TAMPEREEN REUHARINVIITTA 2 JA 4
18 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Hallituksen toimintakertomus vuodelta 2025 A-Kruunun tehtävät AA-Kruunu Oy on valtion omistama ympäristöministeriön ohjauksessa toimiva erityistehtäväyhtiö. A-Kruunun tehtävänä on rakennuttaa kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja omaan omistukseen Helsingin seudulla ja muilla suurimmilla kaupunkiseuduilla. Rakennuttamisen perusteena on kohtuuhintaisten asuntojen merkittävä ja pitkäaikainen tarve seudulla. A-Kruunu edistää myös asuntorakentamisen ja asumisen kehittämishankkeita, kiertotaloutta sekä vähähiilisyyttä ja vähähiilistä rakentamista (mukaan lukien puurakentamista). Lisäksi Suomen hallitus on määrittänyt omistajapoliittisella periaatepäätöksellä omistajaohjauksessa olevien yritysten painopisteiksi ilmastoasiat, digitalisaation ja TKI:n (tutkimus-, kehittämis- ja innovaatiotoiminta) sekä yritysvastuun integroimisen liiketoimintaan. Tavoitteena on, että vuosittain rakennutetaan noin 400 asuntoa, joista pääosa on Helsingin seudulla ja muut muilla suurimmilla, kasvuseuduilla. Tavoitteessa otetaan kuitenkin huomioon suhdannetilanne ja ensisijaisesti kohteiden toteutettavuus. Yleistä toimintaympäristöstä Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysyntä pysyi vakaana vuonna 2025, mutta käyttöasteet laskivat. Kysyntä keskittyi entistä enemmän neliöiltään pienempiin asuntoihin johtuen ihmisten tiukentuneesta taloustilanteesta. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat laskivat pääkaupunkiseudulla 0,5 prosenttia ja nousivat muualla maassa 0,6 prosenttia vuodessa. Varke-vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla 3,9 ja muualla Suomessa 3,0 prosenttia. Vuonna 2025 aloitettiin Rakennusteollisuus RT ry:n tilastojen mukaan noin 17 800 asunnon rakentaminen, kun vuonna 2024 aloituksia oli 17 765. Varken mukaan vuonna 2025 aloitettiin 2 563 pitkän korkotuen valtion tukeman vuokra-asunnon rakentaminen, mikä on sama määrä kuin vuonna 2024. Markkinaehtoisen asuntorakentamisen aloitukset pysyivät alhaisella tasolla myös vuoden 2025 aikana, rakennusliikkeillä oli hyvin resursseja varke-tuotantoon, mikä ylläpiti urakoitsijoiden tarjoushalukkuutta ja hillitsi tarjoushintoja. Varke-tuotannon rakennuskustannukset laskivat pääkaupunkiseudulla 3,5 prosenttia ja koko maassa 1,1 prosenttia vuositasolla. Yleisesti rakennuskustannukset nousivat 0,9 % vuonna 2025 verrattuna edelliseen vuoteen. Tarvikepanoksista kustannukset nousivat edellisestä vuodesta eniten puurakenteissa, 7,6 %. Kustannukset laskivat eniten teräsrakenteissa, 3,2 %. Asuinkerrostalojen ylläpidon kustannukset nousivat 2,5 prosenttia vuoden 2025 kolmannella neljänneksellä verrattuna vuoden takaiseen. 12 kuukauden euribor pysyi vuonna 2025 noin 2,4 prosentissa. Inflaatio pysyi tasaisena ja oli keskimäärin 0,3 prosenttia vuonna 2025. Yleistä toimintaympäristöstä –osan tilastotiedot Tilastokeskuksen mukaan, paitsi varke-tuotannon osalta Varken mukaan, jos muuta lähdettä ei mainittu ja korkojen osalta Suomen pankin mukaan.
A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 19 TAMPEREEN POTKURINKATU 5
20 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Olennaiset tapahtumat tilikaudella (suluissa vuoden 2024 luku) Hankkeiden kehittäminen ja rakennuttaminen Toimintavuoden aikana aloitettiin 190 (512) asunnon rakentaminen. Vuoden 2025 lopussa rakenteilla oli yhteensä 474 (710) asuntoa. Toimintavuoden aikana valmistui 426 (197) asuntoa. Valmistuneet asuintalot 2025: Rakenteille lähteneet asuintalot 2025: SOPIMUSAJANKOHTA ASUINTALO ASUNTOJEN LUKUMÄÄRÄ Kesäkuu Niemenrannan Puistokatu 5, Niemenranta, Tampere 44 Kesäkuu Vapaudenkatu 61, Keskusta, Jyväskylä 61 Elokuu Kuivaamonkatu 3, Hiedanranta, Tampere 38 Syyskuu Pojamankatu 6, Kruununvuorenranta, Helsinki 47 190 VALMISTUMISAJANKOHTA ASUINTALO ASUNTOJEN LUKUMÄÄRÄ Maaliskuu Tulistimenkatu 10, Pasila, Helsinki 44 Toukokuu Suorannankatu 18, Lamminpää, Tampere 25 Toukokuu Potkurinkatu 5, Härmälänranta, Tampere 39 Kesäkuu Teräsmuorin raitti 3, Vahva-Jussi, Lahti 38 Heinäkuu Reuharinviitta 2 ja 4, Niemenranta, Tampere 46 Heinäkuu Pesukatu 24 (I-vaihe), Raholanharju, Tampere 34 Syyskuu Uraniankatu 28, Hangonsilta, Hyvinkää 45 Marraskuu Pesukatu 14 (II-vaihe), Raholanharju, Tampere 40 Joulukuu Rullakuja 3, Kangas, Jyväskylä 56 Joulukuu Vesitorninrinne 3 A ja 7 B, Vesitorninmäki, Kirkkonummi 59 426
21 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 TAMPEREEN SUORANNANKATU 18
22 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 LAHDEN TERÄSMUORIN RAITTI 3
Asuntojen vuokraus ja kiinteistöjen ylläpito Yhtiöllä oli vuoden lopussa omistuksessaan 60 (51) asuntokohdetta, joissa on yhteensä 3 489 (3 063) asuntoa. Kiinteistöt sijaitsevat Helsingin seudulla, Tampereella, Turussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Porvoossa ja Lahdessa. Asuntojen taloudellinen käyttöaste oli kertomusvuonna 98,78 % (99,15 %) ja vaihtuvuus 24,82 % (24,86 %). Valmistuneiden kohteiden asuntojen kysyntä pysyi pääsääntöisesti hyvänä, mutta kohteittain oli suurempaa vaihtelua kysynnässä. Kertomusvuonna toteutettiin asiakastyytyväisyystutkimus. Viidentoista kysymyksen vastausten keskiarvo oli 3,91/1-5 (3,80/1-5) ja nettosuositusindeksi oli 47 (40) (NPS). Asukasvalinnassa toteutettiin hyviä asukasvalintaperiaatteita osoittaen asunnot kohtuuhintaista vuokra-asuntoa eniten tarvitseville. Asuntojen asukasvalintaperiaatteet ovat Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (Varke). Asukkaiden valinta perustuu sosiaaliseen tarkoituksenmukaisuuteen ja taloudelliseen tarpeeseen, joita arvioidaan hakijan asunnontarpeen, varallisuuden ja tulojen perusteella. Samalla huolehditaan vuokratalojen monipuolisesta asukasrakenteesta. A-Kruunun asukashallintojärjestelmä toimi suunnitelmien mukaisesti. Asukkaiden kanssa pyritään jatkuvaan ja avoimeen keskusteluun, ja asukasyhteistyön kehittäminen on tärkeä tavoite. Talouden hallinta Tilikaudella 2025 ostetut yhtiöt: • Asunto Oy Tampereen Polaris (3311813-6), sulautunut A-Kruunuun 30.11.2025 • Kiinteistö Oy Jyväskylän Kauppakulman D (3298951-1), sulautunut A-Kruunuun 30.12.2025 • Asunto Oy Helsingin Kruunuvuorenrannan Usva (3329268-7.), tulee sulautumaan A-Kruunuun tilikauden 2026 aikana Valtioneuvoston yleisistunto hyväksyi 23.5.2024 omistajapoliittisen periaatepäätöksen, jossa päätettiin ehdottaa eduskunnalle valtion omistuksen alarajan alentamisesta A-Kruunu Oy:ssä nollaan prosenttiin nykyisestä 100 prosentista. Eduskunta hyväksyi A-Kruunu Oy:stä luopumisen lisätalousarviossa ja selvitys yhtiön myynnistä aloitettiin syksyllä 2024. Selvitystyö lopetettiin syksyllä 2025 ja A-Kruunun toiminta jatkuu ennallaan. 23 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
Olennaiset tapahtumat tilikauden päättymisen jälkeen Yhtiön toiminta alkuvuonna on ollut suunnitelmien mukaista. Kehitystoiminta A-Kruunun kehitystyön tavoitteena on tukea yrityksen ja koko alan kehitystä. A-Kruunulla on vuosittain käynnissä useita kehityshankkeita. Kehitystoiminnan etusijalla ovat omistajan antamat erityistehtävät asuntorakentamisen ja asumisen kehityshankkeet, kiertotalous sekä vähähiilisyys ja vähähiilinen rakentaminen (mukaan lukien puurakentaminen). Seuraavat kehityshankkeet olivat käynnissä vuonna 2025: Tampereen Härmälänrantaan keväällä 2025 valmistuneessa hankkeessa pilotoitiin rakennusosien uusiokäyttöä. Pilotti on osa EU-rahoitteista ReCreate-hanketta, jonka osapuolina ovat mm. Tampereen yliopisto ja Skanska. Kohteen väestönsuojan kattoon on asennettu 25 kierrätettyä ontelolaattaa, jotka on purettu Tampereella sijainneesta toimistokohteesta, tehdaskunnostettu ja laadunvarmennettu. Tampereen Hiedanrannan tonttikilpailun voittanut suunnitelma lähti rakenteille syksyllä 2025. Kohteeseen toteutetaan muuntojoustava ja betonin määrää vähentävä pilarilaattarakenne, jossa ulkoseinät ja asuntojen väliset seinät ovat kevytrakenteisia. Rakenneratkaisu vähentää huomattavasti betonin ja teräksen määrää ja pienentää sitä kautta rakennuksen hiilijalanjälkeä. Kohteessa käytetään lisäksi vähähiilistä betonia. Tonttikilpailun konsortiossa oli mukana NCC, joka toimii kohteessa pääurakoitsijana. Hartela Etelä-Suomi Oy toteutti A-Kruunulle Kirkkonummelle kerrostalokohteen, jonka hiilijalanjäljestä tuli erittäin pieni. Vähähiilisen betonin ja maalämmön ansiosta kohteen hiilijalanjäljeksi tuli 11,3 kg CO2e/m2/a, kun uuden rakentamislain raja-arvo asuntorakentamiselle on 16 kg CO2e/m2/a. Kohde valmistui vuodenvaihteessa ja asukkaat muuttivat sisään tammikuussa 2026. Vihreistä vihrein Vuosaari on viherrakentamisen koehanke, joka toteutetaan yhdessä Asuntosäätiön ja Arkta Reposen kanssa. Uudenlaisen viherajattelun äitinä toimii ympäristöbiologi ja maisemasuunnittelija Taina Suonio yhteistyössä Helsingin yliopiston ja Helsingin kaupungin kanssa. Kaikki tontilla ollut kasvillisuus ja lisäksi kiviä ja kantoja on siirretty rakentamisen ajaksi talteen, mistä ne siirretään takaisin pihaan ja katoille kohteen valmistuessa. Jokaisella rakennuksella on oma teemansa, joiden mukaan Suomen luonnon uhanalaisia elinympäristöjä toteutetaan katoille. Kohteeseen tulee A-Kruunulle 121 asuntoa, jotka valmistuvat vaiheittain loppuvuonna 2026 ja keväällä 2027. A-Kruunu on yhtenä yrityskumppanina Tampereen yliopiston hankkeessa, jossa siirretään rakennusalan kiertotalousosaamista käytäntöön. Hanke on saanut EAKR-rahoitusta (Euroopan aluekehitysrahasto) ja sen aikataulu on 01/2025-12/2026. Sinä aikana A-Kruunulle toteutetaan ainakin yksi harjoittelu- tai diplomityö aiheesta. Helsingin Malminkentälle on suunnitteilla asumisen laatuun keskittyvä kerrostalokohde. A-Kruunu voitti Helsingin kaupungin vuoden 2024 Kehittyvä kerrostalo -tonttihausta tontin ehdotuksellaan, joka keskittyy asumisen laatuun yhdistämällä uusia innovaatioita ja vanhoja hyviä ratkaisuja. Esimerkkejä ratkaisuista: porrashuoneen ympärille sijoittuu vain 3 tai 4 asuntoa, asunnoista avautuu näkymiä vähintään kahteen suuntaan, keittiöt 24 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
2025 2024 Oman pääoman tuottoprosentti 0,6 0,2 Omavaraisuusaste- prosentti 11,9 13,6 on toteutettu omina tiloinaan, ja ensimmäinen kerros yhdistää raput monikäyttöiseksi yhteistilaksi. Syksyllä 2025 A-Kruunu lähti mukaan sosiaalisten ja ympäristöriskien kartoitukseen ja hallintaan rakennushankkeen alihankintaketjussa keskittyvään KIRAriskDD-pilottiin, joka kestää kevääseen 2026. Pilotissa on mukana 12 yritystä, jotka edustavat sekä tilaajia, urakoitsijoita että rakennustuoteteollisuutta. A-Kruunu on mukana vähähiilisen betonin toimitusketjun vastuullisuuteen keskittyvässä työryhmässä Skanskan, Ruduksen ja Finnsementin kanssa. Pilotissa testataan hankkeessa aiemmin kehitettyä huolellisuusmenettelyä, jolla tunnistetaan riskimateriaalit ja arvioidaan niiden toimitusketjun vastuullisuuden taso kyselyn avulla. Arvio taloudellisesta asemasta ja tuloksesta (suluissa vuoden 2024 luku) Yhtiön liikevaihto vuonna 2025 oli 35,2 M€ (30,9 M€) ja taseen loppusumma 31.12.2025 oli 755,7 M€ (659,4 M€). Rakennushankkeiden lisääntyminen näkyy kirjatussa rakennuttamispalkkiossa, 3,6 M€ (2,5 M€). Vuoden aikana aloitettiin uudisrakennushankkeet, joiden hankinta-arvo on 46,1 M€ (117,8 M€). Hankkeet rahoitetaan korkotukilainalla ja omalla rahoituksella. Olemassa olevan asuntokannan korjaustoimintaan käytettiin 1,6 M€ (1,3 M€). Tilikauden aikana kirjattiin asuintalovarausta 0,5 M€ (purettiin vanhaa 0,2 M€). A-Kruunu Oy:n tilikauden voitto oli 1 176,09 € (10 957,61 €). 25 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
Hallinto Hallitus Yhtiön hallitukseen ovat kuuluneet seuraavat henkilöt vuonna 2025: 26.3.2025 lähtien Matti Vatilo, pj. Teppo Salmikivi, vpj. Jannica Aalto Mira Haug Johanna Korpi Tuomas Palasto Hallitus piti vuoden aikana yhdeksän hallituksen kokousta ja kaksi strategiatilaisuutta. Toimitusjohtaja Toimitusjohtajana toimi EMBA, arkkitehti Jari Mäkimattila 30.6.2025 asti. 1.7.2025 lähtien väliaikaisena toimitusjohtajana on toiminut talousjohtaja, KTM, Tarja Lappalainen-Liipo. Yhtiön tilintarkastajat Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajana KHT Mauri Eskelinen. Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 26.3.2025. Omistus Yhtiön koko osakekanta, 50 640 osaketta, on valtion omistuksessa. A-Kruunu Oy on valtion erityistehtäväyhtiö, jossa valtiolla omistajana on yhteiskunnallisia tavoitteita. Yhtiön omistajaohjauksesta vastaa ympäristöministeriö. 26.3.2025 saakka Matti Vatilo, pj. Teppo Salmikivi, vpj. Jannica Aalto Mira Haug Johanna Korpi 26 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
27 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 A-Kruunun hallitus. Kuvasta puuttuu Tuomas Palasto
Henkilöstökulut 2025 2024 Palkat 2 604 800,49 2 610 911,62 Palkkiot 102 300,00 114 672,68 Eläkekulut 453 517,71 455 530,43 Muut henkilösivukulut 76 455,60 54 052,77 Yhteensä 3 237 073,80 3 235 167,50 Henkilöstö Toimintavuoden aikana henkilöstön lukumäärä oli keskimäärin 36 (34). Palkitsemispolitiikka, toteutunut palkitseminen Palkitsemispolitiikassa noudatetaan valtion omistajapolitiikkaa koskevaa valtioneuvoston periaatepäätöstä 8.4.2020. Palkitsemispolitiikan tavoitteena on tukea yhtiön strategisten tavoitteiden saavuttamista ja pitkäjänteistä arvon nousua. Palkitsemisjärjestelmän (STI) ansaintajakso oli kalenterivuosi 2025. Järjestelmän mittarit vastasivat A-Kruunun strategisia tavoitteita. A-Kruunun vastuullisuusohjelman tavoitteita on integroitu palkitsemisjärjestelmän mittareihin. Yritysvastuu A-Kruunussa on käytössä vastuullisuusohjelma ja -raportointi. Yritysvastuusta raportoidaan vuosikertomuksen yhteydessä. A-Kruunussa on tunnistettu kaksoisolennaisuuden periaatetta noudattaen yhteensä 12 näkökulmaa, joiden ympärille vastuullisuustyö rakentuu. Tunnistetut näkökulmat on määritelty yhteiskuntaan ja sitä kautta toimintaamme vaikuttavien globaalien muutosvoimien ja sidosryhmien muuttuvien odotusten kautta. Lisäksi vastuullisuustyö on linkitetty YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin, joita on 17 ja joista erityisesti 7:n tavoitteen saavuttamista voidaan A-Kruunun omalla toiminnalla edistää. Vastuullisuustyön fokusalueet on jaettu kolmeen eri teemaan; viihtyisää asumista asukkaita kuunnellen, ympäristötehokasta rakentamista ja vastuullista liiketoimintaa läpi arvoketjun. Kaikille teemoille on laadittu tiekartta, joka linjaa vastuullisuustyön tavoitteet vuosille 2023–2025. Vastuullisuusohjelman päivitys 2026–2028 aloitettiin syksyllä 2025. Riskien hallinta A-Kruunussa riskit on jaoteltu seuraaviin luokkiin: • strategiset • operatiiviset • taloudelliset • hankkeisiin ja kiinteistöihin liittyvät • vahinkoriskit Strategiset, operatiiviset ja taloudelliset riskit arvioidaan ja niiden hallinta suunnitellaan vuosittain strategiaprosessin yhteydessä sekä aina tarpeen vaatiessa. Hankkeisiin liittyvät riskit arvioidaan ja niiden hallinta suunnitellaan ko. hankkeisiin liittyviä hallituspäätöksiä valmisteltaessa ja tehtäessä. Hyvä hallintotapa ja eettiset ohjeet ovat osa riskienhallintaa. Riski sopimuskumppaneiden joutumisesta taloudellisiin vaikeuksiin on kasvanut yleisen markkinatilanteen vaikeutuessa ja konkurssien lisääntyessä. Riskiä pyritään hallitsemaan mm. rakennuttamisessa urakkakilpailujen osallistumiskriteerien kiristyksillä ja seuraamalla 28 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
muutoksia sopimuskumppaneiden riskitasossa jatkuvasti. Vuokralaisten lisääntyneisiin maksuvaikeuksiin pyritään reagoimaan mahdollisimman nopeasti. Rahoituksessa yhdellä lainojen tarjoajalla on erittäin suuri markkinaosuus, mikä voi jossain tilanteessa olla riski. Vuonna 2025 rahoitustarjouksia saatiin kahdelta eri toimijalta. Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä RT:n arvion mukaan asuntoaloitukset ovat noin 20 000 asunnon luokkaa vuonna 2026 vapaarahoitteisen asuntorakentamisen volyymin käännyttyä hienoiseen kasvuun vuoden 2025 jälkimmäisellä puoliskolla. Tiettyjen tuettujen muotojen loppuminen ja varke-tuotannon valtuuksien pieneneminen supistavat varke-tuotantoa 3 000 asunnolla vuonna 2026. RT arvioi, että vuonna 2026 aloitetaan noin 4 500 varke-asunnon rakentaminen. Valtion tukema tuotanto tulee supistumaan vuodesta 2024 vuoteen 2027 yli 7 000 asunnolla eli 70 prosentilla. Korkotukivaltuudet ovat pienentyneet vuoden 2024 2,25 miljardista vuoden 2027 500 miljoonaan euroon. Elinkustannusten nousu, korkea työttömyys ja lomautukset heikentävät vuokralaisten maksukykyä. Vuokrasopimusten irtisanomiset ja maksuhäiriöt pysynevät melko korkealla tasolla. Kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä tulee pysymään korkealla tasolla. Arvioimme, että A-Kruunun hyvän sijainnin omaavat, hyväkuntoiset ja kohtuuhintaiset vuokra-asunnot tulevat olemaan kysyttyjä jatkossakin. Arvioimme, että A-Kruunussa vuonna 2026 toteutettavat maltilliset keskimäärin 1,57 prosentin vuokrantarkistukset, tukevat käyttöasteen pysymistä hyvällä tasolla. Aloitusmahdollisuudet vuonna 2026 ovat pääosin neuvottelu-urakoita. Arvio vuoden aloituksista on noin 200–400 asuntoa, mutta määrä voi nousta tai laskea riippuen neuvottelujen onnistumisista. Vuosien 2026– 2027 tuotantomahdollisuudet ovat melko hyvät sekä tonttien/projektien määrän että sijaintien puolesta. Rakennusliikkeiden hankkeita on paljon tarjolla. Talousnäkymiin vastataan toiminnan suunnitelmallisuudella ja pitkäjänteisyydellä. Hallituksen esitys vuoden 2025 tuloksen käsittelystä Hallituksen esitys voittovarojen käytöstä on, että tilikauden voitto 1 176,09 € (10 957,61 €) kirjataan kertyneisiin voittovaroihin ja että osinkoa ei jaeta. 29 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
A-Kruunu Oy TILINPÄÄTÖS Tilinpäätös on säilytettävä vähintään 31.12.2035 asti A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2024 30 Osoite: Pasilankatu 13, 00520 Helsinki Kotipaikka Helsinki Y-tunnus 1736841-8
TAMPEREEN PESUKATU 14 TILINPÄÄTÖS tilikaudelta 1.1. - 31.12.2025 SISÄLLYSLUETTELO 33 Tuloslaskelma ja tase 36 Liitetiedot 31.12.2025 47 Tilinpäätöksen allekirjoitukset 47 Tilinpäätösmerkintä Tilinpäätös on säilytettävä vähintään 10 vuotta tilikauden päättymisestä eli 31.12.2035 asti. Tilikauden kirjanpitoaineisto on säilytettävä vähintään 6 vuotta sen vuoden lopusta, jona tilikausi on päättynyt eli 31.12.2031 asti. 31 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
HYVINKÄÄN URANIANKATU 28 32 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025
1.1.-31.12.2025 1.1.-31.12.2024 Liikevaihto Vuokratuotot 32 822 969,11 28 855 651,32 Käyttökorvaukset 2 352 026,83 1 999 467,70 Liikevaihto 35 174 995,94 30 855 119,02 Henkilöstökulut -3 237 073,80 -3 235 167,50 Rakennuttamispalkkiot 3 586 252,45 2 523 712,89 Poistot yhteensä -8 395 243,54 -7 404 241,43 Hoitokulut yhteensä -15 580 172,09 -12 777 450,96 Liikevoitto/-tappio 11 548 758,96 9 961 972,02 Rahoitustuotot ja kulut Korko- ja rahoitustuotot 1 109 430,65 1 126 940,45 Korkokulut -12 144 308,65 -11 292 029,28 Muut rahoituskulut -6 953,73 -11 682,36 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -11 041 831,73 -10 176 771,19 Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 506 927,23 -214 799,17 Tilinpäätössiirrot yhteensä -505 000,00 225 900,00 Tuloverot -751,14 -143,22 Tilikauden voitto (tappio) 1 176,09 10 957,61 33 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 TULOSLASKELMA JA TASE Tuloslaskelma
34 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Tase VASTAAVAA 1.1.-31.12.2025 1.1.-31.12.2024 1.1.-31.12.2024 PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 0,00 420,45 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 0,00 420,45 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 48 258 725,44 42 158 145,88 Liittymismaksut 26 695 839,76 18 741 070,82 Rakennukset ja rakennelmat 531 855 642,74 471 104 882,80 Koneet ja kalusto 512 604,38 452 116,60 Muut aineelliset hyödykkeet 43 444,57 86 708,03 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 90 187 916,15 68 990 792,11 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 697 554 173,04 601 533 716,24 Sijoitukset Muut osakkeet ja osuudet 16,82 16,82 Muut saamiset 9 516,07 9 516,07 Sijoitukset yhteensä 9 532,89 9 532,89 Pysyvät vastaavat yhteensä 697 563 705,93 601 543 669,58 VAIHTUVAT VASTAAVAT Pitkäaikaiset saamiset Muut saamiset 3 104 126,74 2 767 534,24 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 3 104 126,74 2 767 534,24 Lyhytaikaiset saamiset Saamiset kiinteistön tuotoista 872 999,97 539 025,88 Muut saamiset 24 771,68 4 871,02 Siirtosaamiset 24 460,04 24 465,90 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 922 231,69 568 362,80 Saamiset yhteensä 4 026 358,43 3 335 897,04 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit 30 774 716,76 30 659 760,16 Määräaikaistalletukset 11 779 570,83 12 500 000,00 Rahoitusarvopaperit yhteensä 42 554 287,59 43 159 760,16 Rahat ja pankkisaamiset 11 584 252,65 11 332 738,36 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 58 164 898,67 57 828 395,56 VASTAAVAA YHTEENSÄ 755 728 604,60 659 372 065,14
35 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 VASTATTAVAA 1.1.-31.12.2025 1.1.-31.12.2024 Oma pääoma Osakepääoma 5 064 000,00 5 064 000,00 Ylikurssirahasto 29 000,00 29 000,00 Muut rahastot Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 75 860 000,00 75 860 000,00 Muut rahastot yhteensä 75 860 000,00 75 860 000,00 Edellisten tilikausien voitto (tappio) 147 472,69 136 515,08 Tilikauden tulos 1 176,09 10 957,61 Oma pääoma yhteensä 81 101 648,78 81 100 472,69 Tilinpäätössiirtojen kertymä Poistoero 6 799 538,82 6 799 538,82 Verotusperäiset varaukset 4 530 578,00 4 025 578,00 Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä 11 330 116,82 10 825 116,82 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 645 827 381,85 552 112 186,35 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 645 827 381,85 552 112 186,35 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 8 235 460,22 6 861 642,20 Saadut ennakot 705 639,16 639 935,41 Ostovelat 3 449 307,70 2 959 414,19 Muut velat 1 260 537,84 1 152 455,01 Siirtovelat 3 818 512,23 3 720 842,47 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 17 469 457,15 15 334 289,28 Vieras pääoma yhteensä 663 296 839,00 567 446 475,63 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 755 728 604,60 659 372 065,14
36 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 LIITETIEDOT 31.12.2025 1. Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet 1.1 Tuottojen ja kulujen jaksotus Tuottojen ja kulujen jaksotuksessa on käytetty suoriteperiaatetta. 1.2 Pysyvien vastaavien arvostus ja jaksotus Pysyvät vastaavat on kirjattu taseeseen hankintamenoon, joka sisältää hankinnasta aiheutuneet muuttuvat menot. Poistosuunnitelma rakennukset 65 v, jäännösarvo 20 % huoneistojen perusparannukset 10 v rakennusten koneet ja laitteet 40 v rakennelmat 10 v koneet ja kalusto 10 v muut pitkävaikutteiset menot 10 v atk-ohjelmat 10 v 1.3 Vaihtuvien vastaavien arvostus Rahoitusomaisuus ja saamiset on arvostettu taseessa enintään todennäköiseen arvoon. Rahoitusarvopaperit on arvostettu hankintahintaan. 1.4 Muuta Tilikauden aikana A-Kruunu on ostanut kolmen yhtiön osakekannat: Asunto Oy Tampereen Polaris (3311813-6), sulautunut A-Kruunuun 30.11.2025 Kiinteistö Oy Jyväskylän Kauppakulman D (3298951-1), sulautunut A-Kruunuun 30.12.2025 Asunto Oy Helsingin Kruunuvuorenrannan Usva (3329268-7.), tulee sulautumaan A-Kruunuun tilikauden 2026 aikana Tilikauden aikana A-Kruunuun on sulautunut edellisen tilikauden aikana ostetuista yhtiöistä seuraavat kuusi: Asunto Oy Turun Fabriikin Giselle (3280846-8), sulautunut A-Kruunuun 14.2.2025 Asunto Oy Turun Fabriikin Gunnar (3280866-1), sulautunut A-Kruunuun 14.2.2025 Asunto Oy Tampereen Raholanharjun Tiketti (3357949-3), sulautunut A-Kruunuun 31.3.2025 Asunto Oy Kirkkonummen Vesitorninrinne 3-7 (3440892-8), sulautunut A-Kruunuun 1.7.2025 Asunto Oy Jyväskylän Kauppaneuvos (3434415-1), sulautunut A-Kruunuun 1.7.2025 Kiint. Oy Kuopion Talvi 5 (3450362-6), sulautunut A-Kruunuun 13.8.2025 Konsernitilinpäätöstä ei laadita, koska kyseessä on lyhytaikainen konsernirakenne. 2. Tuottojen jaottelu 2025 2024 Vuokraustoiminta 35 174 995,94 30 855 119,02 Tuotot yhteensä 35 174 995,94 30 855 119,02
37 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 3. Henkilöstö 2025 2024 Palkat 2 604 800,49 2 610 671,62 Palkkiot 102 300,00 114 912,68 Eläkekulut 453 517,71 455 530,43 Muut henkilösivukulut 76 455,60 54 052,77 Henkilöstökulut yhteensä 3 237 073,80 3 235 167,50 Henkilöstön määrä keskimäärin 36 34 4. Poistot Aineettomista hyödykkeistä 420,45 1 690,45 Rakennuksista ja rakennelmista 7 531 931,94 6 642 712,08 Koneista ja kalustosta 819 627,69 714 841,28 Muista pitkävaikutteisista menoista 43 263,46 44 997,62 Poistot yhteensä 8 395 243,54 7 404 241,43 5. Kulut Muut kulut Hallinto -2 628 980,10 -1 868 612,34 Käyttö ja huolto -1 526 183,70 -1 208 463,96 Ulkoalueiden hoito -355 696,42 -363 013,63 Siivous -899 312,72 -692 125,93 Lämmitys -2 160 921,80 -1 848 587,48 Vesi- ja jätevesi -1 399 333,56 -1 160 348,47 Sähkö -809 419,07 -735 234,13 Jätehuolto -728 210,17 -635 235,24 Vahinkovakuutukset -290 798,73 -236 039,60 Vuokrat -1 457 381,63 -1 166 787,82 Kiinteistövero -1 257 146,94 -1 174 730,38 Korjaukset -1 570 885,54 -1 281 291,90 Muut hoitokulut -83 831,84 -29 853,99 Asukastoiminnan kulut -64 106,34 -60 358,46 Oman käytön arvonlisävero -248 864,58 -225 220,83 Luottotappiot -99 098,95 -91 546,80 Muut kulut yhteensä -15 580 172,09 -12 777 450,96 6. Rahoitustuotot ja -kulut Korkotuotot 1 109 430,65 1 126 940,45 Korkokulut -12 144 308,65 -11 292 029,28 Muut rahoituskulut -6 953,73 -11 682,36 Rahoituskulut -ja tuotot yhteensä -11 041 831,73 -10 176 771,19
38 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 8. Pysyvät vastaavat 8.1 Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 1.1. 95 471,42 95 471,42 Aineettomat oikeudet 31.12. 95 471,42 95 471,42 Kertyneet poistot 1.1. -95 050,97 -93 360,52 Tilikauden poistot -420,45 -1 690,45 Kertyneet poistot 31.12. -95 471,42 -95 050,97 Kirjanpitoarvo 31.12. 0,00 420,45 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 0,00 420,45 8.2 Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet 1.1. 42 158 145,88 41 688 553,29 Lisäykset 6 100 579,56 469 592,59 Siirrot erien välillä 0,00 0,00 Maa-alueet 31.12. 48 258 725,44 42 158 145,88 Liittymismaksut 1.1. 18 741 070,82 16 524 546,86 Lisäykset 7 954 768,94 2 216 523,96 Siirrot erien välillä 0,00 0,00 Liittymismaksut 31.12. 26 695 839,76 18 741 070,82 Asuinrakennukset tilikauden alussa 478 731 612,75 444 080 199,17 Lisäykset 65 766 612,89 34 651 413,58 Aiempien vuosien oikaisu 24 893,81 0,00 Asuinrakennukset 31.12. 544 523 119,45 478 731 612,75 Kertyneet poistot 1.1. -27 044 209,14 -20 703 313,76 Tilikauden poisto -7 206 828,03 -6 340 895,38 Kertyneet poistot 31.12. -34 275 930,98 -27 044 209,14 Kirjanpitoarvo 31.12. 510 247 188,47 451 687 403,61 Rakennelmat 1.1. 3 497 108,97 3 432 008,97 Lisäykset 339 348,46 65 100,00 Rakennelmat 31.12. 3 836 457,43 3 497 108,97 Kertyneet poistot 1.1. -933 488,03 -631 671,33 Tilikauden poisto -325 103,91 -301 816,70 Kertyneet poistot 31.12. -1 258 591,94 -933 488,03 Kirjanpitoarvo 31.12. 2 577 865,49 2 563 620,94 7. Käynnistysavustukset 2025 2024 Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselta 0,00 1 083 000,00 käynnistysavustuksia ja ne on kirjattu hankintamenojen vähennyksiksi.
39 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Rakennusten koneet ja laitteet 1.1. 20 898 159,09 19 770 459,09 Lisäykset 2 932 322,04 1 127 700,00 Rakennusten koneet ja laitteet 31.12. 23 830 481,13 20 898 159,09 Kertyneet poistot 1.1. -4 044 300,84 -3 383 580,30 Tilikauden poisto -755 591,51 -660 720,54 Kertyneet poistot 31.12. -4 799 892,35 -4 044 300,84 Kirjanpitoarvo 31.12. 19 030 588,78 16 853 858,25 Rakennukset ja rakennelmat yhteensä 531 855 642,74 471 104 882,80 Koneet ja kalusto Koneet ja kalusto 1.1. 694 008,78 613 796,20 Lisäykset 124 523,96 80 212,58 Vähennykset 0,00 0,00 Koneet ja kalusto 31.12. 818 532,74 694 008,78 Kertyneet poistot 1.1. -241 892,18 -187 771,44 Tilikauden poisto -64 036,18 -54 120,74 Kertyneet poistot 31.12. -305 928,36 -241 892,18 Kirjanpitoarvo 31.12. 512 604,38 452 116,60 Muut pitkävaikutteiset menot Muut aineelliset hyödykkeet 1.1. 523 516,52 523 516,50 Muut aineelliset hyödykkeet 31.12. 523 516,52 523 516,52 Kertyneet poistot 1.1. -436 808,49 -391 810,87 Tilikauden poisto -43 263,46 -44 997,62 Kertyneet poistot 31.12. -480 071,95 -436 808,49 Kirjanpitoarvo 31.12. 43 444,57 86 708,03 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Keskeneräiset hankinnat 1.1. 68 990 792,11 33 450 768,59 Lisäykset 104 310 928,50 73 571 601,11 Valmistuneet hankkeet siirretty ao. tasetileille -83 113 804,46 -38 031 577,59 Keskeneräiset hankinnat 31.12. 90 187 916,15 68 990 792,11 Kirjanpitoarvo 31.12. 90 187 916,15 68 990 792,11 Rakenteilla tai suunnitteilla olevat asuinrakennukset. Aineelliset hyödykkeet yhteensä 697 554 173,04 601 533 716,24 2025 2024
40 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 9. Sijoitukset 2025 2024 Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet 1.1. 16,82 16,82 Vähennykset 0,00 0,00 Osakkeet 31.12. 16,82 16,82 Muut saamiset Muut saamiset 1.1. 9 516,07 9 516,07 Muut saamiset 31.12. 9 516,07 9 516,07 Sijoitukset yhteensä 9 532,89 9 532,89 Pysyvät vastaavat yhteensä 697 563 705,93 601 543 669,58 10. Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset 3 104 126,74 2 767 534,24 Lyhytaikaiset saamiset 922 231,69 568 362,80 Siirtosaamiset Menoennakot 11 056,22 11 392,48 Muut siirtosaamiset 13 403,82 13 073,42 Siirtosaamiset yhteensä 24 460,04 24 465,90 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit Kirjanpitoarvo 30 774 716,76 30 659 760,16 Markkina-arvo 34 641 829,19 33 735 430,27 Määräaikaistalletukset 11 779 570,83 12 500 000,00 Rahoitusarvopaperit yhteensä kirjanpitoarvo 42 554 287,59 43 159 760,16 Rahat ja pankkisaamiset 11 584 252,65 11 332 738,36 Vaihtuvat vastaavat yhteensä kirjanpitoarvo 58 164 898,67 57 828 395,56
41 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 11. Oma pääoma 2025 2024 Valtio omistaa yhtiön koko osakekannan 50 640 osaketta. Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1. 5 064 000,00 5 064 000,00 Osakepääoma 31.12. 5 064 000,00 5 064 000,00 Ylikurssirahasto 1.1. 29 000,00 29 000,00 Ylikurssirahasto 31.12. 29 000,00 29 000,00 Sidottu oma pääoma yhteensä 5 093 000,00 5 093 000,00 Vapaa oma pääoma SVOP rahastot 1.1. 75 860 000,00 75 860 000,00 Lisäys 0,00 0,00 SVOP rahastot 31.12. 75 860 000,00 75 860 000,00 Voittovarat 1.1. Edellisten tilikausien voitto/tappio 147 472,69 136 515,08 Tilikauden voitto/tappio 1 176,09 10 957,61 Voittovarat 31.12. 148 648,78 147 472,69 Vapaa oma pääoma yhteensä 76 008 648,78 76 007 472,69 Oma pääoma yhteensä 81 101 648,78 81 100 472,69 Laskelma voitonjakokelpoisista varoista 31.12. Sijoitettu vapaa oma pääoma 75 860 000,00 75 860 000,00 Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 147 472,69 136 515,08 Tilikauden voitto 1 176,09 10 957,61 Yhteensä 76 008 648,78 76 007 472,69 Hallituksen esitys voittovarojen käytöstä on, että tilikauden voitto 1 176,09 euroa kirjataan taseen kertyneisiin voittovaroihin ja että osinkoa ei jaeta.
42 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 12. Tilinpäätössiirrot 2025 2024 Poistoero 1.1. 6 799 538,82 6 799 538,82 Muutos 0,00 0,00 Poistoero 31.12. 6 799 538,82 6 799 538,82 Asuintalovaraukset 1.1. 4 025 578,00 4 251 478,00 Muutos 505 000,00 -225 900,00 Asuintalovaraukset 31.12. 4 530 578,00 4 025 578,00 Tilinpäätössiirrot yhteensä 11 330 116,82 10 825 116,82 Tilikauden aikana kirjattiin uutta asuintalovarausta 505 000 euroa. 13. Vieras pääoma Pitkäaikaiset velat Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua Rahalaitoslainat 603 623 324,22 518 182 542,49 Siirtovelat 3 817 944,72 3 720 842,47 Palkkoihin liittyvät velat sosiaalikuluineen 782 222,52 785 143,04 Korkovelat 3 035 722,20 2 935 614,49 Verovelat 567,51 67,99 Muut siirtovelat 0,00 16,95 14. Annetut pantit ja vastuusitoumukset Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys tai osakepantti Rahalaitoslainat 654 062 842,07 558 973 828,55 Annetut kiinteistökiinnitykset 1 073 966 509,72 881 232 201,51 Annetut osakepantit 654 720,00 654 720,00 Käteispantti 3 104 126,74 2 767 534,24 Vuokravastuut maanvuokrasopimuksista ja muista sopimuksista 80 080 231,06 72 003 972,46 Alkaneelta tilikaudelta maksettavat 1 419 939,39 1 333 016,90 Myöhemmin maksettavat 78 660 291,67 70 670 955,56
43 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Muut vastuut Leasingvastuu Seuraavalla tilikaudella maksettavat 44 298,65 48 268,53 Myöhemmin maksettavat 32 472,67 75 493,67 Käyttövuokrasopimukset Seuraavalla tilikaudella maksettavat 26 034,22 26 034,22 Myöhemmin maksettavat 7 274,86 30 467,26 Arava- ja korkotukilainoitettujen vuokratalojen käyttörajoituksista ja luovuttamisesta on säädetty lailla. Säänneltyä on vuokrien määritys, luovutusmenettely, asukkaiden valintamenettely sekä asukasdemokratia. Rajoituksista on tehty merkintä kiinteistöjen rasitustodistuksiin. Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001) 11-15 §:ssä säädetyt rajoitukset koskevat seuraavia asuintaloja: Rajoitukset voimassa alkaen Rajoitukset voimassa (v) Kärsämäentie 31, Turku 14.1.2010 30 Svanströminkuja 7, yläkerta, Helsinki 31.3.2010 40 Päivänsäde 5, Mäntsälä 18.6.2015 40 Päivänsäde 7, Mäntsälä 18.6.2015 40 Iltamantie 3, Hyvinkää 28.8.2015 40 Kuusikontie 2, Hyvinkää 28.8.2015 40 Kurkiaurankatu 6 ja 8, Järvenpää 9.12.2015 40 Pakrintie 4, Kirkkonummi 9.12.2015 40 Tuusankaari 4, Vihti 9.3.2016 40 Taidemaalarinkatu 6, Helsinki 23.8.2016 40 Timanttikuja 1, Vantaa 8.2.2017 40 Kaskelantie 25, Vantaa 4.7.2017 40 Tarutie 17, Kirkkonummi 4.7.2017 40 Ropakkotie 8 C, Nurmijärvi 4.7.2017 40 Uudensillantie 26 F ja G, Sipoo 26.9.2017 40 Korvatunturintie 8 ja 12, Helsinki 5.10.2017 40 Kaakkurinpolku 6, Kerava 4.4.2018 40 Fregatti Dygdenin kuja 4, Helsinki 20.6.2018 40 Kaarlo Sarkian katu 6, Helsinki 5.7.2018 40 Astreankatu 1, Hyvinkää 18.10.2018 40 Vehnäpellontie 13, Nurmijärvi 27.12.2018 40 Maisemamaalauksenkatu 1, Helsinki 31.1.2019 40 Bredanportti 8, Kauniainen 11.2.2019 40 Paapuuri 2, Espoo 11.2.2019 40 Ruutikellarintie 4, Espoo 9.7.2019 40
44 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Patteristontie 1, Tuusula 2.10.2019 40 Raamikatu 24, Tampere 5.3.2020 40 Tiilitehtaantie 62, Jyväskylä 10.3.2020 40 Työnjohtajankatu 7, Helsinki 12.5.2020 40 Honkakuusenkatu 5 B C ja 25.6.2020 40 Pikkutikankuja 5, Nurmijärvi 9.6.2020 40 Turumankatu ja Pojamankatu 10, Helsinki 30.6.2020 40 Kalliomäenkaari 8 ja 18, Sipoo 7.7.2020 40 Palopellonkatu 8 A, Kerava 22.9.2020 40 Lehtoniementie 136, Kuopio 10.9.2020 40 Väärävarsi 1, Järvenpää 17.11.2020 40 Pasilankatu 11 ja 13, Helsinki 26.1.2021 40 Rantakylänraitti 1, Tampere 9.2.2021 40 Metsävadelmantie 2, Tuusula 23.2.2021 40 Lummetie 6a, Vantaa 23.3.2021 40 Länsisatamankatu 29, Helsinki 24.6.2021 40 Kiannonkatu 18, Espoo 8.7.2021 40 Raatimiehenkatu 1 ja 3, Porvoo 14.9.2021 40 Äijälänrannantie 24, Jyväskylä 1.10.2021 40 Syvänsalmenkatu 5 B, Espoo 23.11.2021 40 Teräsmuorin raitti 1, Lahti 26.4.2022 40 Jouhisarankuja 1 ja 3, Nurmijärvi 28.7.2022 40 Verkkosaarenranta 18, Helsinki 2.3.2023 40 Lavakatu 9, Helsinki 21.3.2023 40 Konttinosturinkuja 4, Helsinki 21.4.2023 40 Tulistimenkatu 10, Helsinki 29.9.2023 40 Reuharinviitta 2 ja 4, Tampere 22.2.2024 40 Suorannankatu 18, Tampere 23.4.2024 40 Teräsmuorin raitti 3, Lahti 14.5.2024 40 Pesukatu 24, Tampere 4.6.2024 40 Uraniankatu 28, Hyvinkää 25.6.2024 40 Potkurinkatu 5, Tampere 5.7.2024 40 Pesukatu 14, Tampere 1.10.2024 40 Veturikatu 1 ja 3, Turku 3.10.2024 40 Viulukonsertonkuja 6b, Järvenpää 17.12.2024 40 Vesitorninrinne 3 ja 7, Kirkkonummi 17.12.2024 40 Rullakuja 3, Jyväskylä 31.12.2024 40 Ensi parvi 5, Helsinki 13.2.2025 40 Opistokuja 8, Kuopio 24.4.2025 40 Vapaudenkatu 61, Jyväskylä 15.8.2025 40 Niemenrannan Puistokatu 5, Tampere 28.8.2025 40 Kuivaamonkatu 3, Tampere 4.9.2025 40 Pojamankatu 6, Helsinki 19.12.2025 40 Rajoitukset voimassa alkaen Rajoitukset voimassa (v)
45 A-KRUUNU | VUOSIKERTOMUS 2025 Yhtiön omistamilla kiinteistöillä on rasitesopimuksiin liittyviä sitoumuksia ja vastuita. Yhtiön uudisrakentamista varten vuokraamiin tai ostamiin tontteihin liittyy rakentamisvelvoitteita, joiden noudattamatta jättämisestä on sovittu sopimussakkoja. Yhtiö on tehnyt tonttien ja rakennusprojektien hankintaan liittyviä ehdollisia kauppoja ja esisopimuksia, joiden arvo toteutuessaan on noin 2,5 milj. Espoossa sijaitsevan asuintalon rakennusaikana naapuritalossa ilmenneistä vaurioista on esitetty A-Kruunulle vaateita. Käräjäoikeuden tuomio on saatu keväällä 2025. A-Kruunu on maksanut tuomion mukaisen korvauksen. Asian käsittely jatkuu hovioikeudessa. 15. Muut taloudelliset vastuut, joita ei ole merkitty taseeseen (KPA 2:7.2,5) Kiinteistöinvestoinnit Yhtiö on velvollinen tarkistamaan kiinteistöinvestoinneista tekemiään arvonlisäverovähennyksiä, jos kiinteistön verollinen käyttö vähenee tarkistuskauden aikana. Vuonna 2019 valmistuneesta kiinteistöinvestoinnista vastuun enimmäismäärä on 44 017 euroa. Vuonna 2020 valmistuneesta kiinteistöinvestoinnista vastuun enimmäismäärä on 21 085 euroa ja viimeinen tarkistusvuosi on 2029. Vuonna 2024 valmistuneesta kiinteistöinvestoinnista vastuun enimmäismäärä on 125 360 euroa ja viimeinen tarkistusvuosi on 2033. 16. Saadut maksusitoumukset 2025 2024 Asukkaiden vakuusmaksuista saadut maksusitoumukset 425 973,89 600 734,05 17. Tilintarkastuspalkkiot Tilintarkastus 45 451,45 41 961,32 Lausunnot viranomaisten käyttöön 48 189,82 7 385,97 Muut palvelut 6 996,13 1 870,54 Tilintarkastuspalkkiot yhteensä 100 637,40 51 217,83 18. Lähipiiriliiketoimet A-Kruunun vuokraustoiminnan ehdot ja vuokrat ovat kaikille vuokralaisille samat. A-Kruunu ei anna lähipiiriin kuuluville henkilöille lainoja tai vakuuksia. Hallituksen asukasjäsenet asuvat A-Kruunun omistamissa asunnoissa ja heidän vuokransa ovat samansuuruiset kuin muillakin asukkailla.
www.a-kruunu.fiRkJQdWJsaXNoZXIy Mzk2NzY=