06.05.2020
Ruotsin asuntomarkkinat ja asuntopolitiikka

Ruotsin väestönkasvu on ollut viime vuosina verraten nopeaa. 2010-luvulla maan väestö kasvoi noin miljoonalla 10,3 miljoonaan. Ruotsin tilastokeskuksen SCB:n ennusteen mukaan Ruotsissa on 11 miljoonaa asukasta vuonna 2029.

Ruotsinkielinen teksti löytyy suomenkielisen blogin perästä. / Den svenska texten finns i slutet av finska bloggen.

Sveriges Allmännyttan toimitusjohtaja Anders Nordstrand pohtii Ruotsin asuntopolitiikan kehitystä ja haasteita A-Kruunun blogissa.

Vuosien 2018 ja 2019 vaihteessa Ruotsissa oli yhteensä 4 924 792 asuntoa. Talotyypeittäin tarkasteltuna asuntokanta jakaantui seuraavasti: 51 prosenttia kerrostaloasuntoja, 42 prosenttia pientaloasuntoja, viisi prosenttia erityisasuntoja ja loput muissa taloissa olevia asuntoja. Hallintamuodon perusteella asunnot jakaantuivat niin, että 39 prosenttia oli omistusasuntoja, 38 prosenttia vuokra-asuntoja ja 23 prosenttia asumisoikeusasuntoja (ruotsalainen asumisoikeusasuminen vastaa nykymuodossaan Suomen osakeyhtiömuotoista omistusasumista, eli ei suomalaista, vahvasti säänneltyä asumisoikeusasumista).

Asumisoikeusasuntojen osuus on viimeksi kuluneiden 25 vuoden aikana kasvanut, ja omistusasuntojen ja vuokra-asuntojen osuus on vastaavasti pienentynyt. Tämä johtuu siitä, että asumisoikeusasuntojen osuus uudistuotannosta on ollut verraten suuri ja vuokra-asuntoja on muutettu asumisoikeusasunnoiksi. Vuokra-asunnoista runsas puolet on nykyään yksityisten toimijoiden ja vajaa puolet yleishyödyllisten asuntoyhtiöiden omistamia.

Kun valtion asuntovirasto Boverket vuonna 2019 kysyi Ruotsin kunnilta niiden asuntotilanteesta, 290 kunnasta 240 vastasi, että asuntoja on liian vähän. Tilanne on hankala ryhmille, jotka ovat uusia asuntomarkkinoilla, esimerkiksi nuorille ja äskettäin maahan muuttaneille. Etenkin suurkaupunkialueilla sijaitsevien yritysten mukaan asuntopula vaikeuttaa työvoiman rekrytointia. Asuntopula koskettaa myös vanhempia ihmisiä, jotka haluaisivat muuttaa esteettömämpään asuntoon. Useimpien kuntien mukaan vuokra-asuntoja tarvittaisiin lisää.

Asuntorakentaminen on valitettavasti vähentynyt viime vuosina. Vuonna 2017 aloitettiin 63 900 asunnon rakentaminen. Vuonna 2018 aloituksia kertyi 52 700, ja vuonna 2019 aloitusten määrä oli 49 000. Vuokra-asuntojen osuus uudistuotannosta on kasvanut, ja vuonna 2019 se oli 62 prosenttia.

Boverket on arvioinut väestöennusteen perusteella, että vuoteen 2025 mennessä tarvitaan keskimäärin 66 900 uutta asuntoa vuodessa. Koska rakentaminen ei ole pysynyt väestökehityksen tahdissa, lisärakentamisen tarve on suurin ennustejakson alussa. Nyt on kuitenkin ilmeistä, ettei asuntoja tulla rakentamaan riittävästi.

Samaan aikaan asuntojen rakennushinnat ovat nousseet edelleen. Tämä on usein johtanut niin korkeisiin vuokriin, ettei keski- ja pienituloisilla ole varaa vuokrata asuntoa. Asuntoja siis tarvitaan, mutta niiden kysyntä heikkenee.

Suurena haasteena on nyt sellaisten laadukkaiden asuntojen rakentaminen, joille on kysyntää muiden kuin suurituloisten kotitalouksien keskuudessa. Valtion kilpailuvirasto Konkurrensverket julkaisi syksyllä 2018 raportin, jossa selostettiin kilpailun puuttumista rakennusalalla. Ruotsin hallitus on sen jälkeen asettanut erityisselvittäjän, jonka tehtävänä on esittää ehdotuksia kilpailun edistämisestä asuntorakentamisessa.

Vuokrat ovat nousseet verraten vähän viime vuosina. Kolmen huoneen ja keittiön huoneisto maksaa nyt keskimäärin 7 147 kruunua (657 euroa) kuussa. Jos asunto on uusi, keskimääräinen vuokra on 9 936 kruunua (914 euroa) kuussa. Vuokrissa on kuitenkin huomattavaa vaihtelua eri alueiden välillä. Suurkaupungeissa vuokrataso on korkeampi kuin pienemmissä kunnissa.

Asuntosektori saa vuonna 2020 laajaa taloudellista tukea Ruotsin valtiolta: eläkeläisten asumislisää maksetaan 10,0 miljardia kruunua, asumistukea 4,7 miljardia kruunua ja vuokra- ja opiskelija-asuntojen investointitukea 2,1 miljardia kruunua. Tammikuun 2017 alussa valtio otti käyttöön asuntorakentamisen investointituen, jonka tarkoituksena on lisätä rakentamista ja varmistaa samalla asuntojen kohtuullinen vuokrataso sekä pienempi energiankulutus kuin muussa uudistuotannossa. Elokuuhun 2019 mennessä oli valmistunut 9 410 investointituella rakennettua asuntoa.

Asuntosektorin suurimpia tukia ovat kuitenkin asuntojen korjaukseen ja kunnostukseen tarkoitettu ROT-vähennys sekä korkovähennys, jotka on tarkoitettu vain omistus- ja asumisoikeusasunnoissa asuville. Vuonna 2018 ROT-vähennystä myönnettiin yhteensä 9,4 miljardia kruunua. Suhdannelaitos Konjunkturinstitutetin mukaan kotitalouksien verovähennykset pääomatulojen alijäämästä, lähinnä korkovähennys, ovat yhteensä noin 20 miljardia kruunua vuodessa.

Asuntoalalla on jo useita vuosia ponnisteltu laajapohjaisten poliittisten sopimusten puolesta, jotka tuottaisivat pitkällä aikavälillä kestävää, vakaaseen säännöstöön perustuvaa asuntopolitiikkaa. Tämä toive ei ole kuitenkaan toteutunut, vaan asuntopolitiikkaa on sen sijaan leimannut sosiaalidemokraattien, keskustapuolueen, liberaalien ja ympäristöpuolueen välinen asiapoliittinen sopimus sekä odotukset siitä, mihin tämä ns. tammikuun sopimus johtaa

Tähän mennessä sopimus on johtanut siihen, että edellä mainittu investointituki, joka lopetettiin aiemmin valtiopäivien päätöksellä, on otettu käyttöön uudelleen. Vuokraneuvottelujärjestelmän tehostamisesta on käynnistetty selvitys. Toimikunnan tehtävänä on tarkastella laadun ja sijainnin vaikutusta vuokranmääritykseen. Selvitysryhmän on määrä laatia ehdotus vapaasta vuokranmäärityksestä uudistuotannossa. Lisäksi on tarkoitus toteuttaa laaja verouudistus lukuisten toiveiden täyttämiseksi, muun muassa asuntomarkkinoiden toiminnan parantamiseksi. Tammikuun sopimus tehtiin yli vuosi sitten, mutta ainoastaan ensin mainittu selvitys on saatu käyntiin.

Ruotsin asuntopolitiikan kehitys tästä eteenpäin on epäselvää muun muassa siksi, että eri uudistusten taakse on vaikea saada enemmistöä valtiopäivillä. Tammikuun sopimuksen täytäntöönpano tulee olemaan etusijalla, mutta on epäselvää, kuinka paljon voidaan saada aikaiseksi vaalikauden jäljellä olevien kahden ja puolen vuoden aikana.

Pääministeri Stefan Löfven ja asuntoministeri Per Bolund kutsuivat äskettäin rakennus- ja asuntoalan edustajia keskustelemaan siitä, miten voidaan turvata runsaan ja kestävän asuntotuotannon jatkuminen. Olin itse paikalla ja painotin, että valtion tulee uudistuotannon lisäämiseksi helpottaa teollista rakentamista, korottaa asumistukia ja lopettaa vuokra-asumisen verotuksellinen syrjintä. Toivon todellakin, että ministeri kuunteli minua.
 

Anders Nordstrand
toimitusjohtaja, Sveriges Allmännytta

 

Bostadsmarknad och bostadspolitik i Sverige

Sverige har under senare år haft en relativt snabb befolkningsökning. Under 2010-talet ökade befolkningen med omkring en miljon till 10,3 miljoner. Enligt Statistiska Centralbyråns prognos kommer Sverige att ha 11 miljoner invånare år 2029.

Vid årsskiftet 2018/19 hade Sverige totalt 4 924 792 bostäder. Uppdelat på hustyp låg 51 procent av bostäderna i flerbostadshus och 42 procent i småhus, medan fem procent var specialbostäder och resterande låg i övriga hus. Uppdelat på upplåtelseform var det 39 procent äganderätter, 38 procent hyresrätter och 23 procent bostadsrätter.

Sett över de senaste 25 åren har andelen bostadsrätter ökat på bekostnad av andelen äganderätter och hyresrätter. Det beror på att andelen bostadsrätter varit relativt hög i nyproduktionen samt på ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Drygt hälften av hyresbostäderna ägs idag av privata aktörer och knappt hälften av allmännyttiga bostadsföretag.

När statliga Boverket 2019 frågade Sveriges kommuner om bostadssituationen svarade 240 av de 290 kommunerna att de har underskott på bostäder. Situationen är ansträngd för grupper som är nya på bostadsmarknaden. Det gäller till exempel unga och nyanlända. Enligt företag i framför allt storstadsregionerna gör bostadsbristen det svårt att rekrytera arbetskraft. Bristen på bostäder drabbar också äldre som vill flytta till en mer tillgänglig bostad. Hyresrätter är den upplåtelseform som flest kommuner uppger behöver tillkomma.

Bostadsbyggandet har tyvärr minskat under senare år. År 2017 påbörjades byggnation av 63 900 bostäder, under 2018 av 52 700 bostäder och under 2019 av 49 000 bostäder. Andelen hyresbostäder i nyproduktionen har ökat och uppgick 2019 till 62 procent.

Boverket har utifrån en befolkningsprognos gjort bedömningen att det fram till 2025 behövs i genomsnitt 66 900 nya bostäder per år. Eftersom byggandet inte hållit jämna steg med befolkningsutvecklingen behöver tillskottet vara störst i början av prognosperioden. Men det är nu uppenbart att det inte kommer att byggas så många bostäder som behövs.
Samtidigt har byggpriserna fortsatt stiga, vilket innebär att hyrorna många gånger blir så höga att medel- och låginkomsttagare inte har råd att hyra bostäderna. Behovet av bostäder finns, men förmågan att efterfråga dem sviktar.

Den stora utmaningen är nu att bygga bostäder med god kvalitet som kan efterfrågas av andra hushåll än höginkomsttagare. Hösten 2018 publicerade statliga Konkurrensverket en rapport som beskrev den bristande konkurrensen inom byggsektorn. Regeringen har därefter tillsatt en särskild utredare som ska lämna förslag som främjar konkurrensen i bostadsbyggandet.

Hyreshöjningarna har varit relativt låga under senare år. En lägenhet på tre rum och kök kostar nu i genomsnitt 7 147 kronor (657 €) i månaden, är den nybyggd kostar den 9 936 kronor (914 €) i månaden. Hyrorna varierar dock betydligt mellan olika regioner. Storstäderna har en högre hyresnivå än de mindre kommunerna.

Under 2020 ger staten ett omfattande ekonomiskt stöd till bostadssektorn i form av bidrag: Bostadstillägg till pensionärer 10,0 miljarder kronor, bostadsbidrag 4,7 miljarder kronor och investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande 2,1 miljarder kronor. Det statliga investeringsstödet för bostadsbyggande som infördes den 1 januari 2017 syftar till att öka byggandet samtidigt som bostäderna ska ha rimliga hyror och använda mindre energi än vad som gäller för övrig nyproduktion. Till och med augusti 2019 hade 9 410 bostäder färdigställts med investeringsstöd.

De mest omfattande ekonomiska stöden till bostadssektorn är dock ROT-avdrag och ränteavdrag som lämnas endast till dem som bor i äganderätt och bostadsrätt. ROT-avdragen uppgick 2018 till 9,4 miljarder kronor. Enligt Konjunkturinstitutet uppgår hushållens skattereduktion för underskott av kapital, främst ränteavdrag, till omkring 20 miljarder kronor per år.  

Bostadsbranschen har under flera år kämpat för brett förankrade politiska överenskommelser som leder till en långsiktigt hållbar bostadspolitik med stabila regelverk. Denna önskan har dock inte förverkligats. Bostadspolitiken har i stället kommit att präglas av den sakpolitiska överenskommelsen mellan Socialdemokraterna, Centerpartiet, Liberalerna och Miljöpartiet de gröna och de förväntningar som finns på vad detta så kallade Januariavtal kommer att leda fram till.

Avtalet har hittills lett till att det ovan nämnda investeringsstödet återupptagits, efter att det tidigare stoppats genom ett riksdagsbeslut. En utredning om hur hyresförhandlingssystemet ska bli effektivare har startats. En kommission ska se över kvalitet och läge i hyressättningen. En utredning ska ta fram förslag om fri hyressättning vid nybyggnation. Vidare ska en omfattande skattereform genomföras för att tillgodose ett stort antal önskemål, däribland att förbättra bostadsmarknadens funktionssätt. Trots att det gått över ett år sedan Januariavtalet träffades har endast den förstnämnda utredningen kommit igång.

Vad som nu händer med bostadspolitiken i Sverige är oklart, bland annat beroende på svårigheten att få majoritet i riksdagen för olika reformer. Arbetet med att genomföra Januariavtalet kommer att prioriteras, men det är oklart hur mycket man kommer att kunna genomföra under de 2½ år som återstår av mandatperioden.

Nyligen bjöd statsminister Stefan Löfven och bostadsminister Per Bolund in bygg- och bostadsbranschen till ett samtal om hur ett fortsatt högt och hållbart bostadsbyggande kan säkerställas. Jag var själv där och framhöll att om nyproduktionen ska öka så måste staten underlätta industrialiserat byggande, höja bostadsbidragen och avskaffa den skattemässiga diskrimineringen av hyresrätten. Jag hoppas verkligen att han lyssnade.

Anders Nordstrand
Vd, Sveriges Allmännytta