09.08.2016
Kohtuuhintaisen asuntotuotannon vaihtoehdot

Asumisen kohtuuhintaisuuden tavoite on yhtä vanha kuin itse asuminen. Parempien ja huokeampien asuntojen hankkimiseksi kaikille kansankerroksille on ponnisteltu taloudellisilla ja teknisillä, lainsäädännöllisillä ja hallinnollisilla keinoilla sen vuoksi, että asuminen on monessakin mielessä keskeinen kysymys niin yksilön kuin yhteiskunnan kannalta.  Ja resurssit sen ratkaisemiseen ovat aina rajalliset.

Hannu

Merkittävä suomalainen asuntopoliitikko Einar Böök kirjoitti 1900-luvun alussa asumisen kysymyksen jakautuvan useaan alakysymykseen: maakysymykseen, maanomistukseen ja maan hallinnan muotoihin; rakennuskustannuskysymykseen, johon vaikuttavat rakennusaineet, työn hinta sekä asuntojen mukavuuteen ja ulkonaisen muodon miellyttävyyteen liittyvät vaatimukset. Lisäksi Böök toi esille rahoituskysymyksen sekä sen miten asuminen on järjestetty yhteen valtion ja kuntien liikennepolitiikan kanssa. Lisäksi asuntokysymys on lainsäädäntökysymys, koska asunto-oloihin vaikuttavat sekä maanomistusta ja maanhallintaa että asuntovuokraa koskevat lainkohdat.

Asuntokysymys on myös hallinnollinen kysymys, asemakaavoitus ja rakennusjärjestys voivat joko estää tai edistää asuntokysymyksen onnellista ratkaisua, lisäksi hän mainitsi asuntoviranomaiset, asuntolautakunnat ja asuntojen tarkastuksen. Lisäksi asuntokysymys on myös järjestäytymiskysymys, sillä asuntokysymystä ajavat yhdistykset, rakennusyhtiöt, asuntoyhtiöt ja –osuuskunnat sekä vuokralaisyhdistykset voivat toimia herättävästi, valistavasti ja suorastaan käytännöllisesti asunto-olojen parantamiseksi.

Böökin esittämät näkökohdat ovat edelleen ajankohtaisia ja polttavia. Tänä päivänä rahoituskysymys  rahan hinnan osalta on historiallinen. Lainaraha on erittäin halpaa. Valtion pitkän korkotukilainan maksuehdot alkuvuosina ovat myös ultrakevyet. Laina lyhenee vähemmän kuin kiinteistö kuluu eli edes kaikkia kuluja ei peritä vuokrissa. Rahoituskysymyksissä itse lainaehtoihin on vaikea löytää uusia halpuuttavia elementtejä valtion tukea lisäämättä. Järjestelmän kokonaisvaltainen kehittäminen voisi ehkä lisätä tuottajien kiinnostusta kohtuuhintaisen tarjonnan lisäämiseen.  

Keskeiset ongelmat tuntuvat liittyvän kohtuuhintaisen tonttimaan saatavuuteen hyvien kulkuyhteyksien varsilta, rakentamisen ja asumien hintaa nostaviin kaavoitus- ja rakennusmääräyksiin, rakentamisen kokonaiskustannuksiin, riittävän kilpailun aikaan saamiseen sekä kysyntä-tarjonta –ongelmiin. Nämä ongelmat rajoittavat myös kohtuuhintaisen ARA-tuotannon käynnistymistä.

Yksi näkökulma tarkastella kohtuuhintaisuutta on vertailla vapaarahoitteisen ja ARA -tuotannon laatua. 90-luvulta saakka on voitu ylpeänä sanoa, että ARA-tuotanto ei poikkea ulkonäöltään vapaarahoitteisesta tuotannosta. Lisäksi ARA-tuotannon laatusisällöt ja -vaatimukset ovat joiltakin osin olleet jopa korkeammat kuin vapaarahoitteisessa tuotannossa. Laadukas varustelu ja suunnittelu kuitenkin maksaa, ja polttavin teema asumisessa kuitenkin on asumiskulujen kohtuuhintaisuus, erityisesti noususuhdannetilanteessa.

Valtion tukemaan tuotantoon aikanaan kytketyn laatuohjauksen tarkoitus oli varmistaa pyrkimys kohtuuhintaisuuteen ja välttää tavanomaista korkeampi laatu tai tilamitoitus. Kohtuuhintaiseen suunnitteluun liittyi sitten valtion rahoitustuki. Laatuohjauksen tehtävä on edelleen sama. Lisäksi kohtuuhintaisuuteen liittyy elinkaarikustannusnäkökulma sekä esteettömyys. Niistä ei ole syytä tinkiä.

Toisaalta, omistusasuntokauppa käy hyvin ja huonetiloiltaan ahtaaksi sanotut pienet asunnot käyvät hyvin kaupaksi ja vuokralle. Keskustelua tulisi käydä esimerkiksi siitä, mitä varustelutasoa, tilaratkaisuja ja vaatimuksia kohtuuhintaiseen tuotantoon tulisi nykyisin kuulua, mistä voitaisiin tinkiä ja mistä ei. Ja mitä uusia avauksia rakentamismääräyksissä ja kaavoituksessa voitaisiin asian edistämiseksi kokeilla?

Hannu Rossilahti
Ylijohtaja
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA