24.05.2018
Tarvitaanko asuntopolitiikkaa - jos niin millaista?

Suoralta kädeltä voidaan todeta, että tarvitaan, mutta ei ehkä aivan sellaisena kuin sitä on toteutettu viime vuosikymmeninä.

A-Kruunu - Eero Saastamoinen

Asuntopolitiikka ei ole tukenut riittävästi monipuolisen asuntotuotannon kehittymistä, mikä on johtanut nykyiseen tilanteeseen, jossa asumisen hinta on korkea ja asuminen on este elinkeinoelämän kehittymiselle Helsingin seudulla. Vastikään hyväksytty korkotukilain uudistus on kuitenkin askel oikeaan suuntaan.

Arvostetun yhteiskunnallisen ajattelijan Osmo Soininvaaran mukaan valtion tukemaa tuotantoa ei tarvita vaan se pahimmillaan jopa haittaa muuta asuntotuotantoa. Soinivaaran ajattelu on vaiettu lähes kuoliaaksi ja syystä.

Markkinavoimien varaan ei asuntopolitiikkaa voida kokonaisuudessaan jättää, vaikka sen avulla nykyisellä korkotasolla on saatu aikaan merkittävä määrä uusia vuokra-asuntoja.

Puhtaasti markkinatalouden ehdoilla toimivat yhtiöt eivät pidä vuokria vapaaehtoisesti maltillisina vaan ainoastaan silloin kun markkinat sitä edellyttävät eli kun on pakko.

Valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa on toteutettava vähintään sen verran, että kaikkein vähävaraisimmat ja pienituloisimmat talouskunnat voivat saada itselleen asumistarvettaan kohtuudella vastaavan asunnon.

Poliitikkojen asia on päättää, mihin vähävaraisuuden ja pienituloisuuden raja asetetaan. Jos asumisen hinta nousee tavalliselle palkansaajalle niin korkeaksi, että se estää työn perässä muuttamisen, pienituloisuuden rajaa on mitä ilmeisemmin syytä tarkastella uudelta näkökulmalta.

Karkeasti voidaan arvioida, että tuetun tuotannon määrä alueellisesti oikein sijoitettuna olisi oltava vuosittain vähintään 8 000 – 10 000 asuntoa. Tuetun tuotannon on myös oltava aidosti valtion tukemaa. Viime vuosina se ei ole sitä aina ollut.

Tuetun uudistuotannon vuokrat näyttävät erityisen edullisilta vain siksi, koska niitä verrataan yleensä vapaarahoitteisten asuntojen vuokriin, jotka ovat pääkaupunkiseudulla todella korkeita. Tuettujen asuntojen vuokrien pitää pysyä kohtuullisina myös sitten kun korkotaso nousee. Lainaehtojen on mahdollistettava tasainen ja maltillinen vuokrien kehitys ja asiallinen korjaustoiminta.

Näyttää siltä, että tulevaisuudessa asuntoja omistavat yhtiöt jakaantuvat yhä enemmän siten, että ne joko omistavat ja rakennuttavat pelkästään valtion tukemaa tuotantoa tai sitten pelkästään vapaarahoitteista tuotantoa. Tuettu tuotanto jää kuntien ja muutaman muun toimijan harteille.  Vapaarahoitteisten asuntojen omistajamäärä ja asuntojen määrä on lisääntynyt viime vuosina merkittävästi.

Ulkomaalaiset sijoittajatahot ovat myös löytäneet suomalaiset markkinat, mutta eivät ole kuitenkaan vielä ryhtyneet itse rakennuttamaan uusia vuokra-asuntoja vaan ovat pitäytyneet jo valmiiden, myyntiin tulleiden asuntoportfolioiden ostamisessa. Vuokra-asuntojen määrä niiden ansiosta ei ole siten juurikaan lisääntynyt. Hyvän tuottotason ansiosta heille on kelvannut asunnot myös väestötappiopaikkakunnilta.

Tuleva korkokehitys ja ostosten tuotto määräävät sen, milloin ulkomaiset sijoittajat luopuvat omistuksistaan.

Ulkomaalaisia, joko pörssin kautta tai suoraan asuntoja omistavia tahoja on kuitenkin turha pelätä sillä heilläkin tarkoitus on pitää asunnot asuttuina ja siksi niistä voi periä vain markkinavuokran, ei yhtään enempää.

Jos tuottotaso ei heille riitä, ne myydään joko omistusasunnoiksi tai vuokra-asunnoiksi. Asunnot eivät kuitenkaan häviä mihinkään eikä asuntojen määrä vähene.

Asuntopolitiikan yksi tehtävä on kaikin käytettävissä olevin keinoin pitää markkinavuokrat kohtuullisina. Se toteutuu, kun tarjontaa on riittävästi.

Jokainen rakennettu asunto, vuokra-asunto, omistusasunto, valtion tukema, vapaarahoitteinen, suomalaisen tai ulkomaalaisen omistama lisää tarjontaa ja osaltaan maltillistaa vuokratasoa. Tämä taas pienentää jo vuosia kasvaneita asumistukimenoja.

Kun asuntopoliittiset keinot on oikein valittu, markkinatalous hoitaa sen, että vuokra-asuntoja syntyy ja vuokrat eivät pääse karkaamaan kuin aivan kasvukeskuskaupunkien parhailla paikoilla. Pitkällä aikavälillä tuottotaso ja vuokrataso asettuvat kohtuullisiin rajoihin kun vain tarjontaa on riittävästi. Niin on jo käynyt useilla paikkakunnilla. Niissä myös valtion tukeman tuotannon tarve on vähentynyt ja valtion resursseja voidaan ohjata sinne, missä niitä eniten tarvitaan.

Viime vuosien voimakas vapaarahoitteinen vuokra-asuntotuotanto yhdessä tuetun vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon kanssa on useilla paikkakunnilla alentanut vuokria. Miksi se ei toimisi myös kasvukeskuksissa kun vaan tuotantomäärät ovat riittävän suuria.

Vuokra-asuntotuotannon korkea taso nostaa myös vuokralla asumisen arvostusta sen lisäksi, että se pitää vuokrat kurissa. Asuntopoliittiset keinot asumisen tukemisen, kaavoituksen, rakennusmääräysten, verotuksen jne. osalta pitäisi valita siten, että sekä ARA- että vapaarahoitteista vuokra-asuntotuotantoa syntyisi lisää markkinoille. Vain sitä kautta saadaan vuokrat pidettyä kohtuullisina kaikille asunnon tarvitsijoille ja tuettua elinkeinoelämää kasvun uralla pitkäjänteisesti.


Eero Saastamoinen

A-Kruunu Oy, hallituksen jäsen

Saastamoinen on myös Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:n ja
Jatke Uusimaa Oy:n hallituksen jäsen sekä Premico Group:n hallituksen neuvonantaja