20.11.2018
Rakennemuutos ja eriytyvät asuntomarkkinat – tarvitaanko asuntopolitiikkaa?

Toimivat asuntomarkkinat tukevat alueellista liikkuvuutta ja työvoiman tarjontaa. Asuntojen tarjonta ei välttämättä pysy näiden muutosten tahdissa, mistä seuraa kysynnän ja tarjonnan epätasapainoja.

Johtaja Jaakko Kiander pohtii asuntomarkkinoiden nykytilaa ja tarpeita A-Kruunun  asiantuntijablogissa.

Elinkeino- ja aluerakenteen jatkuva muutos kohtelee eri alueita eri tavoin ja luo kasvualueilla jatkuvaa kysyntää asunnoille. Erityisesti näin on Suomessa, jossa asuntokanta on muihin länsimaihin verrattuna edelleen nuorta ja aluerakenne muutoksessa. Taustalla on alueellinen keskittyminen ja kaupungistumisen kasvanut suosio.

Kaupungistumiskehitys alkoi Suomessa myöhään ja prosessi on edelleen kesken. Tällä hetkellä työpaikat ja työikäinen väestö keskittyvät yliopistokaupunkeihin, maaseutu tyhjenee ja useat seutukaupungit kuihtuvat.

Vuoden2008 finanssikriisin jälkeen näyttää myös alkaneen uusi globaali urbanisoitumisaalto – nuoret kotitaloudet hakeutuvat pienempiin asuntoihin lähemmäksi kaupunkikeskustoja. Samalla aiempi ympäryskuntien ja omakotitalojen houkutus näyttää laantuneen.

Toistaiseksi on epäselvää, onko näissä muutoksissa kyse pysyvästä preferenssien muutoksesta vai seuraus heikosta talouden kehityksestä. Muutos merkitsee kuitenkin käännettä kohti ahtaampaa asumista, joka perinteisesti on yhdistetty elintason laskuun.
 

Kaupungistumista edistävät väestörakenteen muutokset

Väestö ikääntyy Suomessa samoin kuin kaikissa muissakin teollisuusmaissa. Erityisen voimakkaasti kasvaa eläkeläiskotitalouksien määrä, myöhemmin myös hyvin iäkkäiden ja heikompikuntoisten määrä.
Ikääntyvän väestön asumistarpeet ovat erilaisia kuin nuorten perheiden. Seurauksena on kasvava kysyntä asunnoille, jotka ovat paitsi huolettomia ja remonttivapaita myös esteettömiä ja lisäksi hyvien palvelujen ja liikenneyhteyksien lähellä.

Toisaalta viime vuosina kiihtynyt syntyvyyden lasku ja lapsettomien kotitalouksien määrän kasvu pienentää perheasuntojen tarvetta. Jos syntyvyyden lasku jää pysyväksi, on seurauksena suuri perherakenteiden muutos. Sinkkutalouksien asumistarpeet ja -toiveet ovat selvästi erilaisia kuin lapsiperheillä. Yhteistä eläkeikäisten kanssa on toive asua tiiviisti palvelujen lähellä.

Kolmas väestörakennetta muokkaava tekijä on maahanmuutto. Kyseessä ei tosin ole enää mikään uusi ilmiö. Maahanmuutosta on tullut viime vuosikymmenten aikana merkittävin väestönkasvun lähde melkein kaikissa teollisuusmaissa – myös Suomessa.

Ulkomaalaistaustainen väestö on kasvanut meillä yli 300 000 hengellä 30 vuoden aikana. Maahanmuuttajaväestö keskittyy suuriin kaupunkeihin ja maahanmuutto on merkittävin yksittäinen tekijä, joka pitää yllä asukasluvun kasvua suurissa kaupungeissa.

Maahanmuuttajaväestön keskittyminen suuriin kaupunkeihin korostaa tarvetta edullisille vuokra-asunnoille.
 

Ilmastopolitiikka ja asuminen

Ilmastopoliittiset sitoumukset vaikuttavat myös asumiseen ja yhdyskuntasuunnitteluun. EU:n ja Suomen omaksuman kunnianhimoisen ilmastopolitiikan tavoitteena on CO2-päästöjen radikaali ja nopea vähentäminen.

Toisaalta tiedämme, että kasvihuonekaasupäästöjen tärkeimpiä lähteitä ovat asuminen ja liikenne. Varsinkin Suomen tapaisessa kylmässä maassa asumisen energiankulutus on merkittävä.
Asumisen hiilijalanjälkeä voidaan alentaa asumistason laskulla (ahtaampia ja kylmempiä asuntoja) tai hiilineutraaleilla energiaratkaisuilla.

Käytännössä tämä tarkoittaa siirtymistä päästöttömään kaukolämmön tuotantoon ja nykyistä energiatehokkaampien lämmitys- ja jäähdytysratkaisujen käyttöönottoa.

Asuntojen sijainti ja yhdyskuntarakenne vaikuttaa myös liikenneratkaisuihin ja liikenteen päästöihin. Tehokkaimmin liikennetarpeeseen voidaan vaikuttaa yhdyskuntasuunnittelulla eli rakentamalla logistisesti tehokkaita asuinalueita raideliikenneyhteyksien äärelle.

Suomessa tähän on hyvät edellytykset, koska yhdyskuntarakennetta joudutaan joka tapauksessa kehittämään asumisen ja väestön keskittyessä edelleen.
 

Asuntomarkkinoiden erkaantuminen

Edellä kuvatut muutostrendit ovat viime vuosien aikana johtaneet asuntomarkkinoiden nopeaan jakautumiseen.  Muutos näkyy hintakehityksessä; uusien kasvukeskuksissa sijaitsevien asuntojen hinnat ovat nousseet hyvin korkeiksi samalla kun muualla sijaitsevien vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet.

Hintaerot ovat kasvaneet niin merkittäviksi, että niistä on tullut liikkuvuuden este. Samalla on muodostunut asunnon omistamisen nollaraja: jos markkinavuokra on vähemmän kuin asunnon ylläpitokulut, asunnolla on negatiivinen arvo. Tonttimaallakaan ei välttämättä ole arvoa, jos sijainti on syrjäinen. Tällöin ei ole muuta vaihtoehtoa kuin talojen purkaminen.

Alueelliset hintaerot ovat kasvaneet.  Taantuvat alueet (joihin kuuluu suurin osa Suomen pinta-alasta) ja haja-asutusalueet ovat menettäneet arvoaan samalla kun elinvoimaisten keskusalueiden houkutus on kasvanut.

Arvojen laskusta kärsivät myös kasvukeskusten vanhat lähiöt ja omakotitaloalueet verrattuna keskusta-alueisiin ja uudiskohteisiin. Vastaavasti keski-ikäiset kerrostalot ja pientalot ovat menettäneet arvoaan; taustalla lienee sijainnin ohella myös huoli kasvavista remonttikuluista. Uudet asunnot taas ovat selkeästi kalliimpia.
 

Omistusasuminen säästämismuotona

Asuntojen erkaantunut hintakehitys haastaa suomalaisten perinteisen säästämismallin, jossa asuntosäästäminen on ollut keskeinen osa elinkaarisäästämistä ja vanhuuden turvaa. Velattoman asunnon asuntotulo täydentää sopivasti eläketurvaa ja lisäksi on ajateltu, että asunnossa arvo säilyy.

Velattomassa asunnossa asuminen ei kuitenkaan ole (enää) niin edullista kuin on ajateltu. Tekniikan ja säätelyn monimutkaistuminen nostaa ylläpito- ja korjauskustannuksia. Lisäksi asumisen verotus on kiristynyt trendinomaisesti kiinteistö- ja energiaverojen nousun myötä.

Vanhojen asuntojen markkina-arvon rapautuminen haastaa vanhan säästämismallin. Vanhan asunnon hinnalla ei välttämättä pystytä hankkimaan vanhuuden tarpeita vastaavaa asuntoa.

Ikääntyvä väestö tarvitseekin uusia asumisratkaisuja, joissa voisi yhdistää omistus- ja vuokra-asumisen piirteitä niin, että turvallisuus ja pitkäjänteisyys voitaisiin yhdistää riskittömyyteen. Ikääntyvän väestön asumistarpeisiin pitäisi siksi varautua kaavoituksen ja suunnittelun lisäksi myös kehittämällä uudenlaisia omistus- ja rahoitusratkaisuja.

Jaakko Kiander
valt.tri, johtaja, Eläkeyhtiö Ilmarinen